Vooruitzichten

De hieronder beschreven vooruitzichten bevatten de vooruitzichten voor het boekjaar 2010 voor het geconsolideerde netto courant resultaat en de geconsolideerde balans van WDP Comm. VA. De ramingen werden gemaakt op het niveau van het netto courant resultaat. Zij bevatten daarom niet de impact van IAS 39, noch de impact van de variaties van de reële waarde op de vastgoedportefeuille

1. Hypothesen

1.1. Hypothesen m.b.t. elementen die WDP

niet rechtstreeks kan beïnvloeden

• De huuropbrengsten houden geen rekening met de effecten van indexering zoals geraamd door het Federaal Planbureau (+1,6% voor 2010). De ramingen van de huuropbrengsten zijn slechts in beperkte mate onderhevig aan het inflatieniveau.
• Op het variabel deel van de schuldpositie (het gedeelte dat niet wordt ingedekt door Interest Rate Swaps), werd een raming van de Euribor (3 maanden) rentevoet toegepast voor het volledige jaar, zijnde 1%, te verhogen met de gemiddelde bankmarge van 0,7%.
• Het financieel resultaat houdt geen rekening met het effect van mogelijke schommelingen in wisselkoersen in Tsjechië (CZK) en Roemenië (RON). Vanaf 1 januari 2009 werd de functionele munteenheid van de Tsjechische dochteronderneming WDP CZ sro geconverteerd naar EUR, en bijgevolg blijft de impact van de mogelijke wisselkoersschommelingen beperkt. Het effect van wisselkoersen in Roemenië is beperkt tot de externe financiering van de dochteronderneming (waarvoor de impact in 2009 202.000 EUR bedroeg).
• De financiële instrumenten (voornamelijk IRS’en) worden conform IFRS (IAS 39) gewaardeerd tegen marktwaarde in de rekeningen op groepsniveau. Gezien de huidige onzekerheid op de financiële markten werd geen rekening gehouden met de variaties van deze marktwaarden.

1.2. Hypothesen m.b.t. elementen die WDP rechtstreeks kan beïnvloeden

Nettohuurresultaten

• Dit resultaat werd geraamd op basis van de huidige contracten en getekende contracten voor huidige investeringsprojecten. De hypothesen betreffende de huurvernieuwing werden gemaakt overeenkomstig de marktpraktijken. De huurprijzen betreffende huidige projecten en nieuwe huurcontracten die in 2010 zullen worden gerealiseerd, werden geraamd overeenkomstig de huidige marktpraktijken.
• Voor de vernieuwing van huurcontracten die in de loop van 2010 vervallen, werd op individuele basis nagegaan of deze zullen worden verlengd of niet. Met de contracten waarvoor nog geen verlenging is gerealiseerd, werd dan ook geen rekening gehouden in de prognose.

Andere bedrijfsopbrengsten/lasten

Dit deel bevat hoofdzakelijk opbrengsten met betrekking tot de productie van zonne-energie (5,1 miljoen EUR) en de beheersvergoeding van het onroerend goed die WDP aanrekent aan de huurders (600.000 EUR).

De opbrengsten uit zonne-energie komen van de groenestroomcertificaten en het inkomen uit geleverde energie. De raming werd gemaakt op basis van statistische informatie betreffende het aantal zonne-uren, wat leidde tot een geraamd rendement van 12,5% op de investeringswaarde van de geïnstalleerde zonnepanelen.
 
De aangerekende beheersvergoeding op onroerend goed werd geraamd op basis van het huidige aantal huurcontracten en relevante vergoedingen die van toepassing zijn binnen de contracten.

Op basis van de huidige huurcontracten die WDP sloot tot 31 december 2009, bedragen de geraamde huurinkomsten voor 2010 ongeveer 55,4 miljoen EUR. De projecten in Genk, Tilburg en Nijmegen zullen worden opgeleverd in de loop van 2010, en zullen op basis van getekende huurcontracten een bijkomend huurinkomen van ongeveer 1,5 miljoen EUR genereren in 2010.

Vastgoed- en andere algemene kosten

Vastgoedkosten

Deze kosten bevatten vooral de nettokosten voor onderhoud en herstellingen, nutsvoorzieningen, belastingen, verzekeringscontracten en commissielonen. Zij werden voor 2010 geraamd op basis van de huidige portefeuille en de cijfers van vorige boekjaren.

Overheadkosten

Deze lasten werden geval per geval geraamd voor boekjaar 2010, mede op basis van de cijfers van vorige boekjaren. De belangrijkste lasten in deze sectie zijn:

• Vergoeding van de zaakvoerder

  De Pauw NV ontvangt als zaakvoerder van WDP een jaarlijkse vergoeding die werd goedgekeurd door het remuneratiecomité (825.000 EUR in 2009). Een deel van deze vergoeding wordt geactiveerd op de balans voor huidige projectontwikkelingen.

• Vergoeding van het administratief personeel

  Deze lasten hebben betrekking op de administratieve medewerkers die voor de vennootschap werken. De huidige vergoedingsniveaus werden geprojecteerd over het volledige boekjaar 2010. Personeelskosten schommelen naargelang een ritme dat samenhangt met ontwikkelingen in het huidige personeelsbestand en het groeiniveau dat WDP tracht te bereiken.

• Kosten voor huisvesting

  Deze lasten bestaan uit de contractuele huurvergoeding verschuldigd voor de kantoren van WDP in Wolvertem.

• Kosten voor dienstverleningen

  Deze rubriek bestaat vooral uit de geraamde vergoedingen verschuldigd aan externe adviseurs of experts zoals vastgoedexperts, advocaten, fiscale experts, boekhoudkosten en de vergoedingen van de commissaris voor controles en consultancy-opdrachten.

• Communicatie-uitgaven

  Omvatten het budget van de vennootschap betreffende financiële en commerciële communicatie.

• Kosten betreffende de beursnotering en de status van WDP

  Dit hoofdstuk omvat de jaarlijkse taks op de collectieve beleggingsinstellingen, vergoedingen verschuldigd aan de financiële agent en de liquiditeitverstrekker, en vergoedingen voor de Euronext-quotering.

• Afschrijvingen

  De afschrijvingen werden geraamd op basis van de activa die WDP momenteel bezit (uitgezonderd vastgoedbeleggingen en zonnepanelen).

• Waardeverminderingen op handelsschulden

  Deze kosten werden geraamd rekening houdend met het huidige economische klimaat.

Intrestlasten

• Voor de berekening van deze kosten werd de geraamde financiële schuld als volgt geschat:

  - de uitstaande schuld op 31 december 2009;

  - een raming van de bijkomende schulden voor de financiering van het in 
    uitvoering zijnde investeringsprogramma in 2010.

 

• Gezien het feit dat WDP zijn renterisico indekt op zijn variabele rentedragende leningen via Interest Rate Swaps, werd op basis van de huidige bestaande swapcontracten hiermee rekening gehouden. Op het ingedekte deel van de uitstaande schuld werden de volgende (vaste) gewogen gemiddelde rentevoeten toegepast, met inbegrip van een gemiddelde bankmarge van 70 basispunten op basis van de thans lopende leningen:

   

  • 4,62% voor het eerste kwartaal van 2010;
  • 4,65% voor het tweede kwartaal van 2010;
  • 4,65% voor het derde kwartaal van 2010;
  • 4,75% voor het vierde kwartaal van 2010.

   

• De totale financiële kosten werden verder verlaagd met een geschat bedrag van gekapitaliseerde intresten. Deze schatting houdt rekening met de huidige projectontwikkelingen en de mogelijkheid om intresten te kapitaliseren (intercalaire rente op basis van gemiddeld 4,5%).

Belastingen

Deze bevatten hoofdzakelijk de jaarlijkse verschuldigde vennootschapsbelasting. De belastbare basis van WDP in België en Frankrijk is quasi nihil (behalve voor het effect op de verworpen uitgaven en abnormale voordelen). Voor de andere vennootschappen die deel uitmaken van de WDP-groep, werd een raming gemaakt op basis van de geschatte lokale resultaten. Voor de Nederlandse vennootschappen (WDP Nederland BV en Royvelden Vastgoed BV) werd hierbij rekening gehouden met een mogelijke fiscale reorganisatie.

Investeringen

In de vooruitzichten wordt met de volgende investeringen rekening gehouden:

• de oplevering van het project te Tilburg (voorverhuurd aan Kuehne & Nagel) in het tweede kwartaal van 2010, ter waarde van 11 miljoen EUR;
  
  
• de oplevering van het project te Genk (voorverhuurd aan Terumo) in het tweede trimester van 2010, ter waarde van 7 miljoen EUR;
  
  
• de uitvoering van de investering in zonnepanelen van het project te Genk (0,8 MWP), ter waarde van 2,4 miljoen EUR;
  
  
• de oplevering van het project te Nijmegen (voorverhuurd aan Ter Beke) in het vierde kwartaal van 2010, ter waarde van 15 miljoen EUR;
  
  
• de definitieve verkoop van twee derde van de site te Sint-Niklaas in de loop van het tweede trimester van 2010, ter waarde van 12,8 miljoen EUR.

Daarnaast zijn er de projecten in uitvoering te Ternat, Puurs, Merchtem, Venlo (fase II) en Libercourt. Deze projecten zullen mogelijk worden afgewerkt in functie van verhuring. Hiermee werd in de voorspellingen van de balans geen rekening gehouden.

Deze investeringen zullen met bijkomende schulden en eigen middelen worden gefinancierd.

Lees verder