De kapitaaluitgaven hebben betrekking op de uitgevoerde investeringen in het kader van de eigen projectontwikkelingen en investeringen binnen de bestaande portefeuille (voor verdere details, zie beheerverslag blz. 57 van het strategisch gedeelte).

Voor de berekening van de intercalaire rente werd in 2009 een kapitalisatievoet van 4,5 % gebruikt. In het eerste kwartaal 2008 bedroeg deze 5,2%, in het tweede kwartaal 2008 5,3%, in het derde kwartaal 2008 5,5% en in het vierde kwartaal 4,8%.

De verwerving van vastgoedbeleggingen via aandelentransacties heeft betrekking op de aankoop van de DHL-panden in het eerste kwartaal via een ‘sale and lease back’-transactie voor een bedrag van 29,7 miljoen EUR. Deze genereren huurinkomsten vanaf het tweede kwartaal. Onderstaande tabel toont de vergelijking tussen het jaarlijks verwacht huurinkomen voor deze panden en de effectief ontvangen huurgelden hiervoor in 2009.

Daarnaast werden ook vijf gronden aangekocht (zie rubriek ‘5. Nieuwe aankopen’ van het beheerverslag op blz. 60) voor een bedrag van 14,4 miljoen EUR, namelijk de sites te Lille (Libercourt), Raamsdonksveer, Nijvel (rue Buissons aux Loups), Tilburg en Nijmegen.

In de loop van 2009 werden twee panden (geheel of gedeeltelijk) verkocht die deels of volledig waren verhuurd. Onderstaande tabel toont de vergelijking tussen het jaarlijks huurinkomen voor deze panden en de nog effectief ontvangen huurgelden hiervoor in 2009.

De rubriek vaste activa bestemd voor verkoop (-12,4 miljoen EUR) bevat voornamelijk de verkochte 111.000 m² grond van de site te Sint-Niklaas (onder voorbehoud van opschortende voorwaarden).

 

De variatie in de waardering van de vastgoedbeleggingen is te verklaren door aanpassing van de yields. Per 31/12/2009 bedroeg het gemiddeld brutohuurrendement 7,68%. Het brutohuurrendement na toevoeging van de geschatte markthuurwaarde voor de niet-verhuurde gedeelten bedragen 8,34%, tegenover 7,83% per eind 2008. Voor de berekening van de variatie in de reële waarde worden de theoretische lokale registratierechten afgetrokken van de investeringswaarde. Deze zijn gemiddeld per land als volgt: België 2,5%, Nederland 6,3%, Frankrijk 3,2%, Tsjechië 2% en Roemenië 3%. Bij constante samenstelling van de portefeuille zou de variatie in de reële waarde -30,7 miljoen EUR bedragen of zou de portefeuille afnemen met 4,13%.

 

*    Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm. Per eind 2009 bedroegen de projectontwikkelingen

77.575.000 EUR.

 

Lees verder