Header

WDP


Print this page Add to print basket View print basket (0) Email this page
Home > Toelichtingen op de geconsolideerde jaarrekening > Significante beoordelingen

Geconsolideerde jaarrekening

over het boekjaar 2009

Toelichtingen

 

SIGNIFICANTE BOEKHOUDKUNDIGE BEOORDELINGEN EN BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN

 

Assumpties gehanteerd in de fair value bepaling van zonnepanelen


WDP heeft een belangrijke investering uitgevoerd in zonne-energie. De op de daken aangebrachte zonnepanelen (PV) worden na initiële opname gewaardeerd volgens het herwaarderingsmodel conform IAS 16 en als vast actief geboekt onder de rubriek ‘Overige materieel vast actief’. Deze herwaardering wordt rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt.


Er bestaat, na webonderzoek, geen best practice inzake waarderingsmethode voor deze activaklasse.
WDP gaat hierbij als volgt tewerk:


De fair value van de PV-installaties wordt berekend aan de hand van het verdisconterings­model van toekomstige opbrengsten en kosten.


Voornaamste assumpties aan de basis van het discounted cashflow model ter waardering van de zonnepanelen zijn hierbij als volgt :

 

1.   
Vorig jaar werd in de berekening uitgegaan van een impliciete ‘zonneschijnduur’ van 960 uur. Op basis van gegevens sinds mei 2008 over de reële productie van de site te Grimbergen en tegenover de door de leveranciers gestelde opbrengst van omgerekend 850 uur, kunnen we besluiten dat er een meeropbrengst van 22% werd gerealiseerd. Dit wordt bevestigd door de productie van de site te Willebroek die in gebruik is sinds november 2008, waar 17% meer werd gerealiseerd. Daarom wordt uitgegaan van een gemiddelde meeropbrengst van 20% boven de leveranciersnorm en wordt bij deze waardering per eind 2009 uitgegaan van 1020 uur.
2. De groenestroomcertificaten (GSC) à rato van 450 EUR per MWh worden gedurende 20 jaar toegekend.
3. De energieprijs stijgt in reële termen met 1,5 % per jaar. Deze stijging wordt toegepast op de Endex basis. Als startpunt wordt de gemiddelde Endex prijs (BE-power) CAL t + 1,2,3 geselecteerd. Eind 2009 waarderen we aan de hand van de op 31 december 2009 gepubliceerde cal 10, 11 en 12.
4. De weerhouden rendementsvereiste is de intrestvoet op 30 jaar (OLO 30 jaar) vermeerderd met 125 bp (op 31 december 2009 bedroeg deze 4,38%).
5. De PV-installatie kent een rendementsdaling van 0,6 % per jaar en wordt na 30 jaar buiten dienst gesteld. Hierbij wordt geen rekening gehouden met een eventuele restwaarde van de installatie, noch met de kost om de installatie te ontmantelen.
6. Er wordt rekening gehouden met enkele kleinere kosten en met een 10-jarige onderhoudskost. Er wordt geen rekening gehouden met een theoretische huurlast van de daken.
7. Er wordt geen afwaardering van 2,5% gedaan om tot fair value te komen, teneinde rekening te houden met de registratierechten die een toekomstige koper mogelijks dient te betalen op het pand incl. zonnepanelen, indien deze dienen beschouwd te worden als onroerend door bestemming.
8. Elk jaar wordt voor de sites in productie deze oefening gemaakt en worden de bovenvermelde assumpties eventueel bijgesteld. De meerwaarde bij opstart van een nieuwe site voor het aanwezig elektrisch vermogen wordt als toevoeging aan het eigen vermogen als herwaarderingsmeerwaarde geboekt op een afzonderlijke post. Minwaarden worden ook in deze afdeling geboekt, tenzij ze gerealiseerd zijn of tenzij de fair value onder de oorspronkelijke kost daalt. In deze laatste gevallen worden zij in de resultatenrekening geboekt.

 

Waardering Lefebvredok gebaseerd op de assumptie van een verlenging van de concessieduur


Het pand gelegen langs het Lefebvredok, Antwerpen is gebouwd op een concessiegrond van het Havenbedrijf Antwerpen. Bij de reële waardebepaling is er vanuit gegaan dat de concessieduur verlengd wordt zoals dit doorgaans het geval is.


Meer bepaald gaat WDP er bij de waardering aan reële waarde (3,6 miljoen EUR per 31 december 2009) van uit dat het een verlenging van de concessie van 20 jaar heeft verkregen.


WDP heeft alvast een officiële verlenging verkregen met 5 jaar per 1 januari 2008, waarna de site zou moeten overgedragen worden aan Wijngaardnatie, zonder vermelding van de verkoopwaarde.


WDP heeft dit voorstel van het Havenbedrijf Antwerpen aanvaard onder voorbehoud van enige nadelige erkenning en onder voorbehoud van al zijn rechten, met de bedoeling om, indien geen overeenkomst kan worden bereikt met Wijngaardnatie m.b.t. de overdracht van de site binnen de 5 jaar, WDP naar de Raad van State kan gaan om dit voorstel tot regeling aan te vechten.


Sensitiviteitsanalyse


In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement (yield of kapitalisatievoet) dat door de vastgoeddeskundigen wordt gebruikt bij de waardering van de portefeuille met 1%, zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met -92,3 miljoen EUR of -11%. Hierdoor zou de schuldgraad van WDP stijgen met 6,19% tot 61,44%.


In geval van een hypothetische positieve aanpassing van het rendement (yield of kapitalisatievoet) dat door de vastgoeddeskundigen wordt gebruikt bij de waardering van de portefeuille met 1%, zou de reële waarde van het vastgoed vermeerderen met 119,2 miljoen EUR of 15%. Hierdoor zou de schuldgraad van WDP dalen met
-6,36% tot 48,89%.

 

Terug naar boven ↑