Risicofactoren

Vastgoedbeheer  

Huurders- en kredietrisico

WDP streeft ernaar een huurdersbestand uit te bouwen dat bestaat uit stabiele en solvabele huurders. Verhuren heeft in dit verband het voordeel dat de huur vooraf dient betaald te worden. De huur is betaalbaar op maand-, kwartaal- of (uitzonderlijk) jaarbasis. Potentiële betalingsproblemen van een huurder kunnen bijgevolg snel gedetecteerd worden, zodat hiervoor oplossingen gezocht kunnen worden. Bovendien wordt aan het merendeel van de huurders een voorschot gevraagd voor huurkosten en belastingen waarvoor WDP als verhuurder schuldenaar is, maar die contractueel doorgerekend kunnen worden aan de huurder. De voorschotten zijn net als de huur betaalbaar op maand-, kwartaal- of (uitzonderlijk) jaarbasis. Een andere zekerheid is de gebruikelijke huurwaarborg van minimaal drie maanden waarover WDP als eigenaar beschikt.

De kredietwaardigheid van de huurders van WDP is zeer goed. Het bewijs hiervan is dat in 2009 slechts voor 270.000 EUR (0,49% van de totale huurinkomsten) aan waardeverminderingen voor dubieuze debiteuren geboekt werden. Tevens wordt de kredietwaardigheid van potentiële nieuwe huurders gescreend op basis van een kredietwaardigheidsonderzoek door een extern kantoor. Hierdoor worden mogelijke betalingsproblemen geanticipeerd.

Naast de kredietwaardigheid van de huurders, is het belangrijk langlopende huurcontracten af te sluiten, om zo de toekomstige huurinkomstenstroom te verzekeren.

Omdat leegstand of een faillissement van een huurder nooit helemaal kunnen worden uitgesloten, is het herverhuurpotentieel van een gebouw erg belangrijk. Daarbij zijn opnieuw de hierboven besproken ligging en bouwtechnische kwaliteit doorslaggevend voor wederverhuring. De gemiddelde bezettingsgraad over 2009 bedroeg 95%. Indien deze met 1% zou dalen, zouden de huurinkomsten gemiddeld dalen met 1,3% naar 54,2 miljoen EUR.

Onderhoudsrisico

WDP kan de onderhouds- en herstellingskosten maximaal beperken dankzij de investeringen in kwalitatieve en technisch hoogstaande gebouwen. Tevens dragen de kwaliteit van de huurders, de langetermijncontracten en de perfecte staat van de gebouwen bij oplevering of aankoop bij tot de kwaliteitsgarantie van de gebouwen, net als de technische due diligence die uitgevoerd wordt bij de acquisitie van een gebouw.

Waar nodig wordt geïnvesteerd om de technische kwaliteit van de gebouwen op niveau te houden. Bouw- en renovatiewerken worden uitgevoerd ofwel door de eigen technische ploeg, ofwel wordt er een beroep gedaan op externe specialisten. Deze werken worden intern opgevolgd, zowel qua tijdigheid van oplevering als budgettair.

Kosten voor onverhuurde oppervlakten of andere kosten die gepaard gaan met huurderverloop, worden beperkt door de langetermijnrelatie die WDP heeft met zijn huurders, en door een actief commercieel beheer van de vastgoedportefeuille om op deze manier de leegstand te beperken.

Risico’s op vernieling van de gebouwen

Net als alle andere gebouwen kunnen opslag- en distributieruimten beschadigd worden door brand, storm of andere rampen. WDP heeft dit risico verzekerd voor een totale waarde van 630 miljoen EUR (situatie eind december 2009). De verzekerde waarde is gebaseerd op de nieuwbouwwaarde, zijnde de kostprijs van de wederopbouw in nieuwe staat van het gebouw, met inbegrip van de honoraria van architecten en de belasting over de toegevoegde waarde. Omdat dergelijke rampen vaak leiden tot een – eventueel gedeeltelijke – leegstand van de gebouwen, is ook dit risico verzekerd (huurverlies voor een periode van maximum 2 jaar). Per 31 december 2009 bedraagt de totale reële waarde van de portefeuille¹ 815 miljoen EUR.

1  Exclusief de zonnepanelen.

Lees verder