Risicofactoren

Strategisch beheer

 
Risico’s verbonden aan de economische context

Door de aard van zijn activiteiten is WDP gevoelig voor de economische conjunctuur. Een slechtere conjunctuur geeft aanleiding tot een lagere economische activiteit, die kan leiden tot een vermindering van de vraag vanuit het bedrijfsleven naar opslag- en distributieruimten. Dit kan op zijn beurt resulteren in een hogere leegstand, lagere huurprijzen en een mogelijk faillissement van huurders.

De impact van dit risico op de resultaten en waarderingen van WDP wordt ingeperkt door de lange looptijd van de huurovereenkomsten (meer dan 75% van de contracten vervalt na 2014), de sectoriële diversificatie van de klantenportefeuille en een lage gemiddelde huurprijs per m² van de portefeuille. Tevens kan worden vastgesteld dat de kwaliteit van de huurders zeer goed is, gezien er tot op heden geen stijging van achterstallige huren is vastgesteld.

Ook de ligging van het WDP-vastgoed speelt hier een doorslaggevende rol. Dit is voornamelijk gelegen op de as Breda-Antwerpen-Brussel-Rijsel. Een goede ontsluiting en de nabijheid van consumenten zijn een conditio sine qua non voor de aanwezigheid van logistieke bedrijven. Hoe interessant een gebouw ook mag zijn, als niet aan die basisvoorwaarden voldaan is, zal er geen belangstelling zijn vanwege potentiële huurders.

Daarnaast wordt door de geografische locatie van de portefeuille van WDP de gevoeligheid aan de economische ontwikkeling beperkt, gezien 94% van de portefeuille gelegen is in West-Europa. Deze regio is minder onderhevig aan de conjuncturele fluctuaties in vergelijking met groeimarkten zoals Centraal- en Oost-Europa, waar WDP tevens actief is.

Risico’s verbonden aan de vastgoedmarkt

Als nichespeler in het segment van semi-industrieel vastgoed moet WDP bovendien rekening houden met een aantal risico’s eigen aan deze specifieke sector van het vastgoed.

De economische kwaliteit van het vastgoed komt tot uiting in de termijn van verhuurbaarheid – de zogenaamde ‘levensduur’ – en de kans op leegstand. Voor opslagruimten wordt zij bepaald door twee grote factoren, waarmee WDP terdege rekening houdt.

Een eerste is de ligging van de site. De gronden en panden van WDP liggen alle op logistieke knooppunten of op secundaire locaties met groeipotentieel. De kwaliteit van de ligging wordt telkens gegarandeerd door de ontsluiting van de site – zowel via weg, spoor, water als lucht – en door de nabijheid van een ruime afzetmarkt waardoor de vraag naar semi-industriële ruimten blijft bestaan.

Een tweede factor is de bouwtechnische kwaliteit van de opslag- en distributieruimten. De parameters waarmee WDP rekening houdt, zijn onder meer de vrije hoogte, het draagvermogen van de vloer, de brandveiligheid door sprinklerinstallaties en de toegankelijkheid door laad- en loskades. Het belang van de bouwtechnische kwaliteit neemt alsmaar toe. Daarnaast evolueren de opslagruimten naar polyvalente en multifunctionele opslagruimten, die aan welbepaalde wettelijke normen en standaarden moeten beantwoorden.

Risico’s verbonden aan investerings- en ontwikkelingsactiviteiten

WDP bouwt zijn vastgoedportefeuille¹ op verschillende manieren op. Enerzijds zijn er de eigen ontwikkelingsactiviteiten van opslag- en distributieruimten. Die zijn beperkt tot 7,8% van de investeringswaarde van de portefeuille.

Anderzijds wordt de uitbreiding van de portefeuille gerealiseerd via mogelijke acquisities (hetzij via aankoop, fusie met bestaande vennootschappen of mogelijk een partiële inbreng). Voor elke acquisitie wordt een uitgebreid ‘due diligence’-onderzoek gedaan op technisch, juridisch, boekhoudkundig en fiscaal vlak, met bijstand van externe experten.
In 2009 werd de portefeuille uitgebreid met 73 miljoen EUR, waarvan 47% door fusie, gedeeltelijke inbreng, aankoop of verkoop en 53% door het zelf ontwikkelen van opslag- en distributieruimten.

Het risicoprofiel van de onderneming blijft hierdoor beperkt, gezien het merendeel van deze panden voor lange termijn zijn (voor)verhuurd aan eersterangshuurders.

Risico’s verbonden aan de waardering van het vastgoed

Vastgoed is nu eenmaal geen geïndexeerde obligatie met een op voorhand bepaald rendement. De winst – of het verlies – wordt bepaald door twee factoren die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Een eerste is het recurrent jaarlijks netto huurinkomen, dat het huurrendement op het geïnvesteerd kapitaal vormt. Bij de bevak komt dit in de resultatenrekening tot uiting via het ‘Vastgoedresultaat’. Een tweede factor zijn de waardeschommelingen van het vastgoed op middellange en lange termijn, de zogenaamde variaties van de reële waarde van het vastgoed. De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke schatters. Op de resultatenrekening van de bevak zijn de variaties van de reële waarde van het vastgoed vermeld als (niet-gerealiseerd) ‘Resultaat op de portefeuille’. Niettegenstaande de algemene economische situatie, is het risico op een neerwaartse herziening van de vastgoedwaarde beperkt. Dit is onder meer te verklaren door het feit dat de portefeuille voor 35% uit gronden bestaat, die historisch gezien het best bestand zijn gebleken tegen waardedalingen. Daarnaast bevindt slechts 6% van de totale portefeuille zich in Centraal- en Oost-Europa, die meestal harder getroffen worden door de moeilijke economische situatie dan West-Europa. Tenslotte wordt WDP als relatief goedkoop beschouwd in vergelijking met de marktnormen (gemiddeld 38,74 EUR/m²/jaar voor opslagruimtes en 86,00 EUR/m²/jaar voor bijhorende kantoren). Tijdens een periode van economische terugval doen relatief lagere huurprijzen naar verwachting de kans op leegstand dalen, en dus ook het bijhorende risico van een waardedaling van de portefeuille.

Het is de combinatie van het vastgoed als beleggingsinstrument en de waarde-
schommelingen van het vastgoed die de kwaliteit van de investering en de totale winst op lange termijn bepaalt.

Lees verder