Risicofactoren

Financieel beheer

De financiering van de vastgoedportefeuille van WDP gebeurt enerzijds via het eigen vermogen en anderzijds via schuldfinanciering. Deze schuldfinanciering heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid en bepaalt tevens het liquiditeitsrisico.

Liquiditeitsrisico

Het liquiditeitsrisico bestaat er voornamelijk in dat de bevak niet te allen tijde over voldoende fondsen zou kunnen beschikken om haar activiteiten te financieren of aan haar lopende betalingsverplichtingen te voldoen, en daardoor in gebreke zou blijven tegenover haar tegenpartijen en investeerders.

Om dit risico optimaal in te perken, hanteert WDP een conservatieve en voorzichtige strategie. Deze financieringstrategie bestaat uit:

• een evenwichtige spreiding in de tijd van de vervaldata van de financiële schulden en leasingschulden (25% op minder dan 1 jaar, 43% van 1 tot 5 jaar en 32% op meer dan 5 jaar);

• een diversificatie van de financieringsbronnen door de uitgifte van ‘commercial paper’ (van 1 tot 9 maanden), het aangaan van straight loans (van 1 tot 3 maanden) en het aangaan van bankkredieten op lange termijn, voornamelijk ‘bullet’ kredieten (van 4 tot 8 jaar);

• het spreiden van de financieringen over verschillende bankiers.

De aangegane kredieten bevatten tevens convenanten die hoofdzakelijk verband houden met het statuut van de bevak en de daarin beschreven maximaal toegestane schuldgraad (zijnde 65%). Op 31 december 2009 bedroeg de schuldgraad van WDP 55,25%.

Renterisico

WDP heeft het renterisico op zijn financiële schulden voornamelijk ingedekt via Interest Rate Swaps (IRS). Deze indekkingsinstrumenten maken het mogelijk een vlottende rentevoet om te zetten naar vaste rentevoeten. Hierdoor kan men zich indekken tegen het effect van een sterke stijging van de rentevoeten. Per 31 december 2009 heeft WDP zich voor 88% ingedekt voor een resterende looptijd van 6,2 jaar tegen een gemiddelde vaste rentevoet van 3,93% (excl. bancaire marge).

Als gevolg van de recente crisis in de banksector, zijn de renteniveaus van de referentierentevoeten (zoals de Euribor) gedaald naar een historisch laag niveau. Door de reeds afgesloten rente-indekkingen per 31 december 2009, kan WDP niet volledig profiteren van deze lage rentestanden. Vanuit het oogpunt om het renterisico te minimaliseren, is deze beslissing echter volkomen te rechtvaardigen.

Anderzijds worden door de bankiers op de bestaande en nieuwe kredieten margeverhogingen toegepast, die het effect van de lagere rentestanden gedeeltelijk teniet doen.

Wisselkoersrisico

WDP is voornamelijk actief in de eurozone, met uitzondering van de activiteiten in Tsjechië en Roemenië. De uitstaande euro-posities bij deze dochters hebben betrekking op de versterkte financieringen vanuit de groep. De wisselkoersverschillen die voortvloeien uit de herwaardering van deze posities van de lokale munt naar de euro, hebben een minimale impact op het totaal eigen vermogen en het resultaat. Er zijn dan ook geen specifieke indekkingen afgesloten tegen fluctuaties van de betreffende wisselkoersen.

Het geheim van een goede investering in vastgoed schuilt in het afwegen en inperken van al deze risicofactoren. Alleen dan kan een juist evenwicht gevonden worden tussen de operationele winst op korte termijn en de potentiële meerwaarden op lange termijn. Dat heeft uiteraard ook alles te maken met de kwaliteit van de mensen die de beslissingen moeten nemen. WDP kan hierbij rekenen op een ervaren managementteam en Raad van Bestuur.

Terug naar boven ↑