Bespreking van de semi-industriële en logistieke vastgoedmarkt in België, Nederland, Frankrijk, Tsjechië en Roemenië

4. Tsjechië

Algemeen overzicht
De economische crisis heeft zich in Centraal-Europa later gemanifesteerd dan in West-Europa, maar de groeivertraging heeft zich hier nu ook duidelijk ingezet. Tsjechië was het eerste Centraal-Europese land waar dit zich vertaalde in een dalende take-up, vanaf de tweede helft van 2008 (zowat 580.000 m² in totaal voor 2008). De opname in 2009 daalde verder tot ongeveer 400.000 m², wat nog behoorlijk is gezien de algemene economische toestand.

Ontwikkelingen op risico worden stopgezet, want de leegstand is sinds midden 2008 gestegen van 10% naar circa 16% eind 2009. Er is nog steeds interesse vanwege buitenlandse ontwikkelaars voor deze markt, maar in de huidige economische omstandigheden wordt elke vorm van risico vermeden. De daling van de rendementen van de laatste jaren is omgebogen in een stijging met 175 à 200 basispunten tegenover midden 2008.

Groei
De tophuren waren stabiel gedurende 2008 maar daalden in de Praagse regio van 50 EUR/m²/jaar midden 2008 tot 42 EUR/m²/jaar voor logistieke gebouwen eind 2009. Voor KMO-gebouwen daalden de huren er van 56 tot zowat 50 EUR/m²/jaar. De toprendementen stegen van hun laagterecord van 6,5% in 2007 naar zowat 8,75% (9,50% in Brno). Voor niet-logistieke industriële gebouwen stegen de yields in Praag van 7,5% midden 2008 tot 10,25% en zelfs 12,25% in regionale steden zoals Brno.

Vraag
De opname voor 2007 bedroeg 855.000 m². Voor 2008 werd ‘maar’ een kleine 580.000 m² genoteerd, maar dat is historisch gezien toch nog altijd de tweede grootste jaarlijkse take-up ooit. Voor 2009 werd een kleine 400.000 m² genoteerd. Praag blijft de belangrijkste markt en staat voor zowat een derde van de totale opname, maar ook opkomende regionale markten als Brno, Pilsen of Ostrava pikken stilaan een aanzienlijk marktaandeel in.

Significante transacties:

• Geis CZ huurde 14.500 m² op het Prologis Park in Ostrava;
• Translogi nam 3.000 m² in de Segro-ontwikkeling Tulipan Park in Hostivice;
• Wavin tekende voor 3.700 m² in de Segro-ontwikkeling te Ostrava.

Aanbod
De leegstand bedroeg eind 2007 10% maar is nu gestegen tot 16%. Nieuwe bijkomende risico-ontwikkelingen zullen nog slechts uitzonderlijk opgestart worden, want er zitten nog heel wat projecten in de pijplijn. Vooral in Ostrava (leegstand van ongeveer 35%) en Pilsen (een leegstand van 20%) dreigt het gevaar van een sterk overaanbod. In Oost-Praag stabiliseerde de leegstand rond 14%, aan de westkant van de stad 12%.

Investeringsmarkt
De industriële investeringstransacties vertegenwoordigen zowat 15% van de totale professionele vastgoedinvesteringsmarkt. Tsjechië heeft nog zeer veel eigenaars-gebruikers. Dit gebrek aan aangeboden producten is lang een rem geweest op de investeringsmarkt. Als gevolg van de recente spectaculaire stock-ontwikkeling is er nu echter duidelijk voldoende productaanbod.

Door de internationale financiële crisis zijn de rendementen ook hier niet aan een zware opwaartse druk ontsnapt. De toprendementen stegen van hun laagterecord van 6,5% in 2007 naar zowat 8,75% (9,50% in Brno). Voor niet-logistieke industriële gebouwen stegen de yields in Praag van 7,5% midden 2008 tot 10,25% en zelfs 12,25% in regionale steden zoals Brno.

Vooruitzichten
De vooruitzichten op lange termijn zijn zeker positief voor deze markten, maar in het huidige economische klimaat is het moeilijk te voorspellen wanneer zij uit de economische dip zullen geraken. De rendementen lijken eind 2009 te stabiliseren maar kunnen toch nog licht stijgen in de eerste helft van 2010 voor secundaire en niet-logistieke sites. Voor top-logistieke gebouwen gaat men er echter van uit dat de bodem nu bereikt is. Praag blijft dé primaire markt, maar de perifere regio’s zullen ook verder ontwikkelen aangezien hier nog meer ruimte voorhanden is. Door de beperkte pipeline aan nieuwe ontwikkelingen wordt ervan uitgegaan dat de leegstand terug zou dalen tot 12 à 13% tegen eind 2010.