Bespreking van de semi-industriële en logistieke vastgoedmarkt in België, Nederland, Frankrijk, Tsjechië en Roemenië

3. Nederland

Algemeen overzicht
Zowel qua opname als qua investeringen heeft de Nederlandse markt een moeilijk jaar achter de rug. De tophuren op Schiphol daalden tot 85 EUR/m2/jaar maar bleven elders relatief stabiel. De toprendementen stegen met 125 tot 150 basispunten sinds midden 2008. Het investeringsvolume is geleidelijk teruggevallen sinds het tweede trimester van 2008.

Groei
De tophuren bleven relatief stabiel over de laatste jaren. In Schiphol daalden ze tot 85 EUR/m²/jaar en ook in Tilburg werden iets lagere tophuren opgetekend dan vorig jaar (53 EUR/m²/jaar). In Venlo daalden ze sinds 2006 van 60 naar 50 EUR/m²/jaar nu. Elders bleven de tophuren op hetzelfde niveau als in 2008. Secundaire huren stonden meer onder druk, en daalden in Rotterdam en Amsterdam van 40 tot zowat 35 EUR/m²/jaar. In Schiphol gingen deze van 50 naar 40 EUR/m²/jaar. De toprendementen stegen met 125 tot 150 basispunten van juli 2008 tot midden 2009, maar in de tweede helft van 2009 kwam deze stijging tot stilstand.

Vraag
De huuropname voor 2009 ligt ongeveer 35% lager dan in 2008. De take-up viel sterker terug in Rotterdam dan in de Amsterdamse regio. Ook in de logistieke regio’s buiten de Randstad in het zuiden van Nederland, zoals Noord-Brabant en Limburg, brandde de activiteit op een lager pitje. Enkele nieuwere plaatsen doen opgang, zoals Born en Tiel. Bij gebrek aan ruimte moet de logistiek in Nederland zich steeds meer buiten de klassieke hotspots vestigen.

Enkele significante transacties van 2009:

• Hi-Logistics nam 51.500 m² in voorverhuur op het Prologis Park in Oosterhout;
• Rhenus Contract Logistics huurde 34.625 m² van Somerset Real Estate te Tilburg (Ledeboerstraat 44-48);
• Lidl huurde 33.385 m² aan de Visserijweg in Oosterhout van AB CPFM Europroperty Fund;
• Henry Bath huurde nog eens 26.000 m² bij van ProDelta op Commodity Park, Maasvlakte Rotterdam, en heeft er nu in totaal 66.000 m²;
• Vollers Holland hernieuwde zijn huur voor 5 jaar van 46.700 m² te Amsterdam Westpoort (Sardiniëweg 4) aan 36 EUR/m²/jaar (de eigenaar is DHVG); 
• ProLogis verhuurde 19.121 m² aan een transportfirma in hun Maasvlakte Distribution Centre;
• In Tiel (Kellenseweg 21) nam Intergamma 17.500 m² extra ruimte in gebruik;
• DSV Solutions huurde 15.111 m² te ’s Heerenberg (De Immenhorst 7) van SNS Property Finance.

Aanbod
Het actuele aanbod stijgt en wordt geschat op ongeveer 550.000 m², waarvan zowat een kwart gebouwen van meer dan 2.000 m². Gezien de traagheid waarmee vastgoedmarkten traditioneel reageren op dalende markten, wordt verwacht dat de leegstand nog licht zal oplopen gedurende 2010. De leegstand situeert zich evenwel voornamelijk in oudere gebouwen en op secundaire locaties. In de hotspots blijft het aanbod aan moderne en goedgelegen ruimtes zeer krap, ondanks de vertraging in de markt.

Investeringsmarkt
Ook in de investeringsmarkt is de kredietcrisis nog steeds duidelijk voelbaar. In 2009 werden voor zowat 350 miljoen EUR investeringstransacties genoteerd, voornamelijk ‘sale and lease back’-operaties.

Significante transacties:

• Neddex kocht bij een ‘sale and lease back’-operatie twee distributiecentra van Broekman in Born, in totaal 37.000 m² voor 17,3 miljoen EUR;
• Deka kocht de 55.000 m² ontwikkeling aan de Van Hilststraat in Waalwijk voor ongeveer 42 miljoen EUR.

Vooruitzichten
De Nederlandse markt is sterk afhankelijk van transport en logistiek. De activiteit in 2009 is op een veel lager peil uitgekomen dan in 2008, als gevolg van de economische crisis. Zelfs als de markten terug zouden aantrekken in 2010, zal het enige tijd duren voor het vertrouwen in die mate hersteld is dat terug geïnvesteerd zal worden in nieuwe of extra bedrijfsruimte.

In de investeringsmarkt zitten de opportunistische kopers klaar, maar het is moeilijk te voorspellen wanneer zij de tijd rijp achten om weer in de markt te stappen. De huidige rendementen lijken gestabiliseerd maar hebben zeker – na de sprong van 125 à 150 basispunten sinds juli 2008 – hun grootste stijging achter zich. Voor de regio Schiphol wordt verwacht dat de markt zijn bodem zal bereikt hebben aan een rendement van zowat 8,25%. Momenteel wordt hier nog uitgegaan van een toprendement van 8,10%.