|
Bespreking van de semi-industriële en logistieke vastgoedmarkt in België, Nederland, Frankrijk, Tsjechië en Roemenië
1. België
Algemeen overzicht
De internationale economische crisis heeft zich vanaf de tweede jaarhelft van 2008 sterk laten voelen in de Belgische markt. De toprendementen stegen van zowat 6,30% midden 2008 tot 7,75% eind 2009. De huurprijzen waren relatief stabiel, en dus zijn de stijgingen van de rendementen een rechtstreeks gevolg van waardedalingen van om en bij de 20% sinds midden 2008.
Er werd in 2009 zowat 850.000 m² take-up genoteerd, wat in het licht van de huidige economische crisis een puike prestatie is. De investeringsmarkt brandde op een laag pitje, maar hield zich nog relatief sterk in vergelijking met andere sectoren zoals de kantoormarkt.
Groei
Alle rendementen zijn duidelijk gestegen in de eerste helft van 2009: van 6,3% midden 2008 en 6,75% begin 2009, tot 7,75% midden 2009 voor de topliggingen. In de tweede helft van 2009 stabiliseerden deze toprendementen rond 7,75%. Op secundaire locaties, zoals Luik en Limburg, evolueerden ze van 6,75 à 7% midden 2008 tot 8,25% eind 2009. Tegenover het begin van het jaar 2009 bleven de huren bijna overal onveranderd.
Vastgoedrendementen zijn een resultaat van de verhouding tussen de in de markt gerealiseerde jaarhuur en de waarde van de vastgoedobjecten via vergelijkbare en recente transacties. Bij een onveranderde jaarhuur is een stijging van een rendement zuiver het gevolg van een gedaalde vastgoedwaarde.
Vraag
De vraag in België is, zeker voor logistieke activiteiten, sterk afhankelijk van de vraag naar goederen in de omliggende landen. Deze vraag is dalend, en dat liet zich duidelijk voelen vanaf het tweede semester van 2008. Bovendien heeft heel de markt – en de KMO-markt in het bijzonder – te lijden onder de kredietschaarste.
Ondanks deze crisisomstandigheden bedroeg de gepubliceerde huuropname in 2009 ongeveer 850.000 m², wat vergelijkbaar is met vorige jaren. Opgemerkte transacties waren onder meer:
- Dow Corning kocht 17 ha grond in Feluy (Henegouwen) voor een distributiecentrum van 35.000 m²;
- de groep Van Moer breidde uit met 32.000 m² in de Antwerpse haven;
- Vandenborre huurde 28.000 m² op de ex-Michelin site te Sint-Pieters-Leeuw (Vlaams-Brabant);
- Terumo Europe huurde 17.290 m² in het Hermespark van WDP te Genk (Limburg);
- Ansell Healthcare huurde 10.800 m² bij Essers in Genk (Limburg);
- Scania Parts kocht 9 ha grond voor de uitbreiding van zijn EDC in Opglabbeek (Limburg).
België is en blijft een Europese toplocatie voor logistiek. Buiten de klassieke driehoek Brussel-Antwerpen-Gent, die nog steeds het grootste deel van de huuropname registreert, scoren ook andere goedgelegen regio’s als Luik, Limburg en Henegouwen erg goed.
Aanbod
Het aanbod op de as Brussel-Antwerpen is en blijft beperkt. Hierdoor komen secundaire locaties als Limburg, Henegouwen en Luik, waar wel nog voldoende aanbod is, meer en meer in beeld voor grote distributiecentra. In de huidige algemene economische marktomstandigheden zijn bijkomende speculatieve ontwikkelingen niet aan de orde, te meer daar de relatief lage huurprijzen de ontwikkel- en bouwkost onvoldoende dekken. De verwachting is dus dat het aanbod relatief stabiel tot dalend zal zijn over de komende jaren.
Investeringsmarkt
In totaal werden in 2009 voor zowat 146 miljoen EUR industriële vastgoedtransacties gepubliceerd. Dit vertegenwoordigt ongeveer 12% van de totale professionele vastgoedinvesteringsmarkt. De algemene investeringsmarkt voor professioneel vastgoed viel in 2009 terug tot zowat een derde van het niveau van 2008, omdat er weinig kantoorinvesteringen werden opgetekend. In de semi-industiële markt werden toch nog enkele belangrijke transacties genoteerd:
- Fortis Insurance kocht het 71.000 m² grote Carrefour DC Blauwesteen in Kontich met een waarde van zowat 46 miljoen EUR van Redevco;
- BPA (Patrick Bouwen) investeerde ongeveer 16 miljoen EUR voor 29.200 m² op de ex-Michelin site te Sint-Pieters-Leeuw;
- Foxaco (groep de la Roche) kocht 12.314 m² in Kortenberg van Antalis voor ongeveer 16 miljoen EUR.
|
|
