Bespreking van de geconsolideerde vastgoedportefeuille

5. Algemene economische factoren

De langetermijnrente, waarbij specifiek de lineaire obligaties (OLO) op 15 à 20 jaar als referentiebasis gelden voor investeringen in vastgoed, is in de loop van 2009 gestegen van 4,05% eind december 2008 naar 4,36% eind december 2009.

Tezelfdertijd valt het inflatieritme terug van 3,54% in 2008 naar een negatieve inflatie van -0,26% in 2009. Dit betekent dat de reële rente, namelijk het verschil tussen de langetermijnrente en de inflatie, plots toeneemt van 0,51 tot 4,62%. Om dit niveau in het verleden terug te vinden moeten we tien jaar terug gaan, zomer 1999. Anders beschouwd kennen we over het laatste twee jaar een gemiddelde inflatie van 1,6% op jaarbasis.

Binnen het kader van de schatting van de portefeuille wordt in functie van de huidige rentevoeten rekening gehouden met een toekomstige inflatie van 1,50%, wat de reële rente op 2,86% brengt. Bijkomend nemen we een risicomarge van gemiddeld 2,99%. Deze vertaalt enerzijds de onzekerheid van de langetermijnbelegger over het handhaven van de huidige financiële parameters en anderzijds het risico en de illiquiditeit van het specifieke eigendom.

De reële rente, die in de financiële analyse doorslaggevend is, verhoogt aldus van 5,73% eind 2008 tot 5,85% (4,36% – 1,50% + 2,99%) eind 2009.