Algemene informatie betreffende

de vastgoedbevak

Een vastgoedbevak (vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) is:

• een collectieve instelling voor rechtstreekse of onrechtstreekse beleggingen in vastgoed;
• in het leven geroepen door het Koninklijk Besluit van 10 april 1995;
• opgericht onder de vorm van een Naamloze Vennootschap of van een Commanditaire Vennootschap op Aandelen;
• beursgenoteerd waarbij minstens 30% van de aandelen op de markt dient aangeboden te worden;
• in haar activiteiten beperkt tot beleggingen in vastgoed; uitgesloten van (direct of indirect) optreden als bouwpromotor.

Vastgoedbevaks staan onder controle van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA) en moeten zich houden aan zeer strikte regels inzake belangenconflicten. Naast artikel 523 (belangenconflicten bestuurders) en artikel 524 (belangenconflicten verbonden vennootschappen) van het Wetboek van Vennootschappen die voor alle (genoteerde) vennootschappen gelden, bestaat voor vastgoedbevaks een bijzondere procedure voor functionele belangenconflicten (op grond van artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995). Bovendien heeft WDP zichzelf in zijn Corporate Governance Charter, in navolging van de Belgische Corporate Governance Code, strenge regels met betrekking tot belangenconflicten opgelegd.

Voor meer informatie met betrekking tot elk van deze procedures, wordt verwezen naar blz. 31 en blz. 43 van het gedeelte ‘strategie’.

Bijzondere reglementeringen

Vastgoedpatrimonium
Elk gebouw/vastgoedgeheel mag ten hoogste 20% van de totale activa vertegenwoordigen om het risico per eigendom te beperken. In bepaalde gevallen (wanneer de bevak aantoont dat een dergelijke afwijking* in het belang van de aandeelhouders is of wanneer de bevak aantoont dat een dergelijke afwijking verantwoord is gezien de specifieke kenmerken van de belegging en in het bijzonder de aard en de omvang ervan en telkens op voorwaarde dat de totale schuldenlast van de vastgoedbevak geen 33% van de activa overschrijdt op het ogenblik van de sluiting van de lening) kan een afwijking door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen toegestaan worden. Deze afwijking dient verantwoord te worden in het prospectus of in het eerstvolgende periodieke verslag dat volgt op de verwerving van het betrokken vastgoed. Dergelijke afwijking werd op heden niet toegekend aan WDP gezien haar afdoende spreiding van de portefeuille.

Boekhouding
De Europese wetgeving bepaalt dat de vastgoedbevaks, zoals alle andere beursgenoteerde vennootschappen, hun jaarrekeningen moeten opstellen volgens de internationale referentie IAS/IFRS. Aangezien de vastgoedbeleggingen het grootste deel vormen van de activa van een vastgoedbevak, moeten de vastgoedbevaks deze waarderen aan de reële waarde van hun gebouwen conform de toepassing van IAS 40.

Waardering
De onroerende goederen worden elk kwartaal gewaardeerd door een onafhankelijk expert die de reële waarde opnieuw schat. Ze worden volgens deze expertisewaarde opgenomen in de balans. De gebouwen worden
niet afgeschreven.

Resultaat
De vennootschap moet als vergoeding van het kapitaal een som uitkeren die overeenkomt met ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen:

• minstens 80% van het bedrag dat gelijk is aan de som van het gecorrigeerde resultaat en van de nettomeerwaarden op de realisatie van de onroerende goederen die niet zijn vrijgesteld van uitkering;
• de nettovermindering in de loop van het boekjaar van de schuldenlast van de vennootschap.

Uiteraard geldt deze verplichting enkel indien het nettoresultaat positief is.

Schulden en zekerheden
De schuldgraad is beperkt tot 65% van het totaal van de activa. Een bevak mag enkel een hypotheek of andere zekerheden of waarborgen verlenen in het kader van de financiering van een onroerend goed. Deze hypotheken, zekerheden of waarborgen mogen op maximaal 40% van de totaalwaarde van de onroerende goederen van de bevak slaan en mogen niet meer bedragen dan 75% van de waarde van het onroerend goed waarop de hypotheek, zekerheid of waarborg betrekking heeft.

Fiscaal stelsel
De vastgoedbevak is (uit hoofde van haar statuut) niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting (tenzij op de verworpen uitgaven en op de abnormale of goedgunstige voordelen). De roerende voorheffing op de dividenden is beperkt tot 15% en bedraagt 0% voor een vastgoedbevak waarvan meer dan 60% van de vastgoedportefeuille uit residentieel vastgoed bestaat. Deze roerende voorheffing is voor particulieren bevrijdend. De vennootschappen die hun erkenning als vastgoedbevak vragen of die fusioneren met een vastgoedbevak, zijn onderworpen aan een specifieke belasting (exit tax) van 16,995% (16,5% vermeerderd met de crisisbijdrage van 3%): de exit tax is het belastingspercentage dat de vennootschappen moeten betalen om het gemeenrechtelijk regime te verlaten. Alhoewel vennootschapsrechtelijk de vennootschap zonder meer blijft voortbestaan, wordt die overgang fiscaal fictief behandeld als een verdeling van het maatschappelijk vermogen door de oude vennootschap aan de vastgoedbevak. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in effecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal (m.a.w. de meerwaarde die in de vennootschap aanwezig is) behandelen als een dividend. Maar gezien bij de overstap naar het statuut van vastgoedbevak geen sommen of andere activa worden uitgekeerd, definieert de wet wat moet verstaan worden onder de uitgekeerde som. Het Wetboek Inkomstenbelastingen stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop deze verrichting heeft plaatsgevonden (art. 210, § 2 W.I.B. 1992). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van 16,995%. De vastgoedbevak is een beleggingsinstrument dat vergelijkbaar is met de Nederlandse FBI’s (Fiscale Beleggingsinstellingen), de Franse SIIC’s (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) en de REIT’s (Real Estate Investment Trust) in meerdere landen, waaronder de Verenigde Staten.

*    Zie artikel 43 van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995.

Terug naar boven ↑