Perspectives

Les perspectives décrites ci-dessous contiennent les perspectives pour l’exercice 2010 concernant le résultat courant net consolidé et le bilan consolidé de WDP SCA. Les estimations ont été faites au niveau du résultat courant net. Elles ne comprennent par conséquent ni l’impact d’IAS 39, ni l’impact des variations de la juste valeur sur le portefeuille immobilier.

1. Hypothèses

1.1. Hypothèses relatives à des éléments sur lesquels WDP ne peut directement influer

• Les produits locatifs ne tiennent pas compte des effets de l’indexation prévue par le Bureau fédéral du Plan (+1,6% pour 2010). Les estimations des produits locatifs ne sont liées que dans des proportions réduites au niveau d’inflation.
• Il a été appliqué à la partie variable de la position d’endettement (la partie qui n’est pas couverte par des swaps de taux d’intérêt) une estimation du taux Euribor (à 3 mois) pour l’ensemble de l’année, soit 1% à majorer de la marge bancaire moyenne de 0,7%.
• Le résultat financier ne prend pas en compte l’effet d’éventuelles fluctuations des cours de change en Tchéquie (CZK) et en Roumanie (RON). À compter du 1er janvier 2009 la monnaie fonctionnelle de la filiale tchèque WDP CZ sro a été convertie à l’euro. Il en résulte que l’impact d’éventuelles fluctuations des cours de change est limité. En Roumanie, l’effet des cours de change est limité au financement externe de la filiale (dont l’impact s’est élevé à 202.000 EUR en 2009).
• Les instruments financiers (principalement des swaps de taux d’intérêt) sont valorisés à leur valeur de marché selon le référentiel IFRS (IAS 39) dans les comptes au niveau du Groupe. Étant donné l’incertitude qui règne actuellement sur les marchés financiers, il n’a pas été tenu compte des variations de ces valeurs de marché.

1.2. Hypothèses relatives à des éléments sur lesquels WDP peut directement influer

Résultats locatifs nets

• Ce résultat a été estimé sur la base des contrats actuels et des contrats signés pour les projets d’investissement actuels. Les hypothèses concernant la reconduction de baux ont été faites conformément aux pratiques du marché. Les prix de location concernant les projets actuels et les nouveaux baux qui seront réalisés en 2010 ont été estimés selon les pratiques actuelles du marché.
• Pour la reconduction des baux arrivant à échéance au cours de l’année 2010, il a été examiné au cas par cas si ces baux allaient être reconduits ou non. Dans ces pronostics, il n’a donc pas été tenu compte des contrats n’ayant pas encore été reconduits.

Autres produits/charges d’exploitation

Cette partie contient principalement les produits relatifs à la production d’énergie solaire (5,1 millions EUR) et les honoraires de gestion des biens immobiliers que WDP facture aux locataires (600.000 EUR).

Les produits de l’énergie solaire proviennent des certificats verts et du revenu généré par l’énergie fournie. L’estimation a été faite sur la base d’informations statistiques concernant le nombre d’heures d’ensoleillement, ce qui a conduit à un rendement estimé de 12,5% sur la valeur d’investissement des panneaux solaires installés.

Les honoraires de gestion des biens immobiliers ont été estimés sur la base du nombre actuel de contrats de location et des honoraires pertinents applicables dans ces contrats.
 
Sur la base des baux actuels conclus par WDP jusqu’au 31 décembre 2009, les produits locatifs estimés pour 2010 se montent à environ 55,4 millions EUR. Les projets de Genk, Tilburg et Nimègue seront réceptionnés dans le courant de 2010 et généreront, selon les baux signés, un revenu locatif additionnel d’environ 1,5 million EUR en 2010.

Frais immobiliers et autres frais généraux

Frais immobiliers

Ces frais comprennent surtout les frais nets d’entretien et de réparation, d’équipements d’utilité publique, d’impôts, de contrats d’assurance et de commissions. Pour 2010, ces frais ont été estimés sur la base du portefeuille actuel et des résultats des exercices précédents.

Frais généraux

Ces frais ont été estimés au cas par cas pour l’exercice 2010, notamment sur la base des résultats des exercices précédents. Les principales charges figurant sous cette rubrique sont:

• Rémunération du gérant
  De Pauw NV reçoit en sa qualité de gérant de WDP une rémunération annuelle qui a été approuvée par le comité de rémunération (825.000 EUR en 2009). Une partie de cette rémunération est activée au bilan pour des développements de projets actuels.

• Rémunération du personnel administratif
  Ces charges ont trait aux collaborateurs administratifs travaillant pour la société. Les niveaux de rémunération actuels ont été projetés sur la totalité de l’exercice 2010. Les frais de personnel fluctuent selon un rythme lié à l’évolution des effectifs actuels et au niveau de croissance que WDP tente d’atteindre.

• Frais de locaux
  Ces charges comprennent les redevances locatives contractuelles dues pour les bureaux de WDP à Wolvertem.

• Coûts de services
  Cette rubrique se compose principalement des estimations des rémunérations dues à des conseillers ou à des experts externes, tels qu’experts immobiliers, avocats et experts fiscaux, des frais de comptabilité et des honoraires du commissaire pour les contrôles et les missions de conseil.

• Dépenses de communication
  Comprennent le budget de communication financière et commerciale de la société.

• Frais liés à la cotation en bourse et au statut de WDP
  Ce chapitre comprend la taxe annuelle sur les organismes de placement collectif, les honoraires dus à l’agent financier et au fournisseur de liquidités et les commissions de cotation sur Euronext.

• Amortissements
  Les amortissements ont été estimés sur la base des actifs actuellement en la possession de WDP (à l’exception des immeubles de placement et des panneaux solaires).

• Moins-values sur les créances commerciales
  Ces coûts ont été estimés en prenant en compte le climat économique actuel.

Charges d’intérêts

• Pour le calcul de ces coûts l’estimation de la dette financière est basée sur les éléments suivants:
  l’encours de la dette au 31 décembre 2009, une estimation des dettes additionnelles liées au financement du programme d’investissement en cours de réalisation en 2010.

• Étant donné que WDP couvre son risque de taux sur ses emprunts porteurs d’intérêts à taux variable au moyen de swaps de taux d’intérêt, cela a été pris en compte sur la base des contrats de swap existants. Sur la partie couverte de l’encours de la dette, les taux d’intérêt moyens pondérés (fixes) suivants ont été appliqués, comprenant une marge bancaire moyenne de 70 points de base sur la base des emprunts actuellement contractés:
  
  
  • 4,62% pour le premier trimestre de 2010;
  • 4,65% pour le deuxième trimestre de 2010;
  • 4,65% pour le troisième trimestre de 2010;
  • 4,75% pour le quatrième trimestre de 2010.
    
    

• Les coûts financiers totaux ont encore été abaissés d’un montant estimé d’intérêts capitalisés. Cette estimation tient compte des développements de projets actuels et de la possibilité de capitaliser des intérêts (intérêts intercalaires sur la base d’un taux moyen de 4,5%).

Impôts

Ces impôts comprennent essentiellement l’impôt sur les sociétés dû chaque année. En Belgique et en France, l’assiette imposable est pratiquement nulle (sauf pour l’effet sur les dépenses rejetées et les avantages anormaux). Pour les autres sociétés appartenant au groupe WDP, il a été fait une estimation sur la base des résultats locaux estimés. Pour les sociétés néerlandaises (WDP Nederland BV et Royvelden Vastgoed BV), il a ici été tenu compte d’une éventuelle réorganisation fiscale.

Investissements

Dans les perspectives les investissements suivants sont pris en compte:

• réception du projet de Tilburg (pré-loué à Kuehne & Nagel) au deuxième trimestre de 2010, d’une valeur de 11 millions EUR;
• réception du projet de Genk (pré-loué à Terumo) au deuxième trimestre de 2010, d’une valeur de 7 millions EUR;
• réalisation de l’investissement en panneaux solaires du projet de Genk (0,8 MWp), d’une valeur de 2,4 millions EUR;
• réception du projet de Nimègue (pré-loué à Ter Beke) au quatrième trimestre de 2010, d’une valeur de 15 millions EUR;

• vente définitive des deux tiers du site de Sint-Niklaas au cours du deuxième trimestre de 2010, d’une valeur de 12,8 millions EUR.

À cela s’ajoutent les projets en cours de réalisation de Ternat, Puurs, Merchtem, Venlo (phase II) et Libercourt. L’achèvement de ces projets est soumis à leur location. Il n’en a pas été tenu compte dans les prévisions du bilan.

Ces investissements seront financés par des dettes additionnelles et des fonds propres.

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