Informations générales

concernant la sicaf immobilière

La sicaf immobilière (société d’investissement immobilière à capital fixe):

• est un organisme collectif de placement direct ou indirect dans l’immobilier;
• a été créée par l’arrêté royal du 10 avril 1995;
• est constituée sous la forme d’une société anonyme ou d’une société en commandite par actions;
• est cotée en bourse et 30% au moins des actions doivent être proposées sur le marché ;
• est limitée dans ses activités aux placements immobiliers;
• ne peut agir (directement ou indirectement) en tant que promoteur immobilier.

Les sicaf immobilières sont soumises au contrôle de la Commission Bancaire, Financière et des Assurances (CBFA) et doivent se conformer à des règles très strictes concernant les conflits d’intérêts. Outre l’article 523 (conflits d’intérêts des administrateurs) et l’article 524 (conflits d’intérêts des sociétés liées) du Code des sociétés qui s’appliquent à toutes les sociétés (cotées), il existe pour les sicaf immobilières une procédure spéciale, concernant les conflits d’intérêts fonctionnels (sur la base de l’article 24 de l’arrêté royal du 10 avril 1995). Par ailleurs, WDP s’est imposé dans sa charte de gouvernance d’entreprise, à l’instar du code de gouvernance d’entreprise belge, des règles sévères relatives aux conflits d’intérêts.

Pour de plus amples informations concernant chacune de ces procédures, nous renvoyons aux pages 31 et 43 de la partie « Stratégie ».

Réglementations spéciales

Patrimoine immobilier
Chaque bâtiment/ensemble immobilier peut représenter au maximum 20% des actifs totaux pour limiter le risque par propriété. Dans certains cas (lorsque la sicaf démontre qu’une telle dérogation* est dans l’intérêt des actionnaires ou lorsque la sicaf démontre qu’une telle dérogation est justifiée compte tenu des caractéristiques spécifiques du placement et en particulier de la nature et de l’étendue de celui-ci et, dans chaque cas, à condition que l’endettement total de la sicaf immobilière ne dépasse pas 33% des actifs au moment de la conclusion de l’emprunt), une dérogation peut être accordée par la Commission Bancaire, Financière et des Assurances. La dérogation en question doit être justifiée dans le prospectus ou dans le premier rapport périodique qui suit l’acquisition du bien immobilier concerné. Étant donné la diversification efficace de son portefeuille, pareille dérogation n’a pas été attribuée à ce jour à WDP.

Comptabilité
La législation européenne stipule que les sicaf immobilières, comme toutes les autres sociétés cotées en bourse, sont tenues d’établir leurs comptes annuels selon le référentiel international IAS/IFRS.

Comme les placements immobiliers représentent la plus grande partie des actifs d’une sicaf immobilière, les sicaf immobilières doivent accorder une attention particulière à la valorisation de la juste valeur de leur bâtiments, ou en termes techniques, à l’application de la norme IAS 40.

Valorisation
Les biens immobiliers sont valorisés tous les trimestres par un expert indépendant qui évalue à nouveau la juste valeur; ils sont comptabilisés dans le bilan selon la valeur attribuée par l’expert. Les bâtiments ne sont pas amortis.

Résultat
A titre de rémunération du capital, la société doit verser une somme correspondant au moins à la différence positive entre les montants suivants:

• 80% minimum d’un montant égal à la somme du résultat corrigé et des plus-values nettes sur la réalisation des biens immobiliers qui ne sont pas exemptés de versement;
• a réduction nette de l’endettement de la société au cours de l’exercice.

Il va de soi que cette obligation ne s’applique que si le résultat net est positif.

Dettes et garanties
Le taux d’endettement est limité à 65% du total des actifs. Une sicaf peut uniquement accorder une hypothèque ou d’autres garanties ou sûretés dans le cadre du financement d’un bien immobilier. Ces hypothèques, garanties ou sûretés peuvent porter sur 40% maximum de la valeur totale des biens immobiliers de la sicaf et ne peuvent pas excéder 75% de la valeur du bien immobilier grevé par l’hypothèque, la garantie ou la sûreté.

Régime fiscal
La sicaf immobilière n’est pas soumise (en raison de son statut) à l’impôt des sociétés (sauf pour les dépenses non admises et les avantages anormaux ou bénévoles).

Le précompte mobilier sur les dividendes est limité à 15% et s’élève à 0% pour une sicaf immobilière dont plus de 60% du portefeuille immobilier sont composés d’immeubles résidentiels. Ce précompte mobilier est libératoire pour les particuliers.

Les sociétés qui font une demande d’agrément en tant que sicaf immobilière ou qui fusionnent avec une sicaf immobilière sont soumises à une imposition spécifique (exit tax) de 16,995% (soit 16,5% plus la cotisation de crise de 3%): l’exit tax est le pourcentage d’imposition que les sociétés doivent payer pour quitter le régime de droit commun.

Bien que sur le plan du droit des sociétés, la société continue d’exister, ce passage est traité de manière fictive sur le plan fiscal, comme un partage du capital social par l’ancienne société à la sicaf immobilière. Dans le cadre d’un partage de capital social, une société doit traiter la différence positive entre les versements en espèces, en titres ou sous toute autre forme, et la valeur revalorisée du capital libéré (en d’autres termes la plus-value qui est présente dans la société) comme un dividende. Mais étant donné que lors du passage au statut de sicaf immobilière aucune somme ni aucun autre actif n’ont été versés, la loi définit ce qu’il convient d’entendre par la somme répartie. Le Code des impôts sur les revenus stipule que la somme répartie est égale à la valeur réelle de l’avoir social à la date où l’opération s’est produite (art. 210, § 2 C.I.R. 1992). La différence entre la valeur réelle de l’avoir social et la valeur revalorisée du capital libéré est assimilée à un dividende distribué. Les réserves déjà grevées peuvent être déduites de cette différence. Ce qui reste ensuite représente donc en règle générale la base imposable qui est soumise au taux de 16,995%. La sicaf immobilière est un instrument d’investissement comparable aux FBI (Fiscale Beleggings-instellingen) néerlandais, aux SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) françaises et aux REIT (Real Estate Investment Trust) existant dans plusieurs pays et notamment aux Etats-Unis.

*   Voir l’article 43 de l’Arrêté Royal du 10 avril 1995.

Retour haut de page ↑