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Rapport de l’expert immobilier
Mesdames, Messieurs,
Nous avons le plaisir de vous présenter notre estimation de la valeur du portefeuille immobilier de WDP SCA au 30 décembre 2009.
WDP nous a confié, en notre qualité d’experts immobiliers indépendants, la mission de déterminer la valeur d’investissement et la juste valeur (fair value) de son portefeuille immobilier. Les estimations faites ont à la fois pris en compte les remarques et les définitions mentionnées dans les rapports et les directives des International Valuation Standards, publiées par l’IVSC.
La juste valeur ou fair value est définie par la norme IAS 40 comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre deux parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. L’IVSC considère que ces conditions sont remplies si la définition de la valeur de marché mentionnée ci-dessus est respectée. La valeur de marché doit en outre refléter les contrats de bail en cours, l’actuelle marge brute d’autofinancement (ou cash-flow), ainsi que des hypothèses raisonnables concernant les revenus locatifs potentiels et les charges prévues.
Dans ce contexte, les frais d’acte doivent être ajustés à la situation réelle du marché. Après analyse d’un grand nombre de transactions, les experts immobiliers, agissant à la demande de sociétés immobilières cotées en bourse, ont établi dans un groupe de travail que, vu le haut degré d’ingénierie fiscale auquel il est fait appel sous différentes formes (de façon par ailleurs parfaitement légale), l’impact des frais de transaction prélevés sur d’importants biens d’investissement sur le marché belge, dont la valeur est supérieure à 2,5 millions EUR, était limité à 2,5%. La valeur « acte en mains » correspond donc à la juste valeur plus 2,5% de frais d’acte. La juste valeur est donc calculée en divisant la valeur « acte en mains » par 1,025. Les biens qui se trouvent au-dessous du seuil de 2,5 millions EUR et les biens étrangers tombent sous le coup du droit d’enregistrement habituel et leur juste valeur correspond donc à la valeur « frais à la charge de l’acquéreur ».
En tant qu’experts immobiliers, nous disposons d’une qualification pertinente et reconnue et possédons une expérience actualisée concernant des immeubles dont le type et la situation sont comparables aux biens du portefeuille de WDP.
Lors de l’estimation des biens, nous avons à la fois tenu compte des baux en cours et de tous les droits et obligations découlant de ces contrats. Nous avons estimé chaque bien séparément. Les estimations ne tiennent pas compte d’une éventuelle plus-value qui pourrait être générée si la totalité du portefeuille était mise en vente sur le marché. Nos estimations ne tiennent pas compte des frais de commercialisation propres à une transaction donnée, comme les frais de courtage ou de publicité. Nos estimations sont basées sur une inspection annuelle des biens immobiliers concernés, ainsi que sur les renseignements fournis par WDP sur la situation locative, les superficies, les croquis ou les plans, les charges locatives et la fiscalité immobilière liée au bien considéré, ainsi que sur les aspects de conformité et de pollution. Les informations transmises ont été considérées comme exactes et complètes. Nous avons établi nos estimations en considérant qu’aucun élément non communiqué n’était susceptible d’affecter la valeur du bien.
En nous fondant sur les remarques faites aux paragraphes précédents, nous sommes en mesure de confirmer que la valeur d’investissement du patrimoine immobilier (à l’exclusion des panneaux solaires) de WDP s’élève au 31 décembre 2009 à 844.374.800 EUR (soit huit cent quarante-quatre millions trois cent soixante-quatorze mille huit cents EUR).
La juste valeur (fair value) a été fixée à 817.250.900 EUR (soit huit cent dix-sept millions deux cent cinquante mille neuf cents EUR) au 31 décembre 2009.
Les loyers contractuels s’élèvent à 56.192.200 EUR, ce qui correspond à un rendement locatif initial de 7,68% par rapport à la juste valeur des biens réceptionnés. Après addition de la valeur locative de marché estimée des parties non louées aux loyers contractuels, le montant obtenu s’élève à 60.908.226 EUR ce qui correspond à un rendement locatif initial de 8,34%.
Veuillez agréer, Mesdames, Messieurs, l’expression de notre considération distinguée.
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