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Commentaires sur les marchés
immobiliers semi-industriels et logistiques en Belgique, aux Pays-Bas,
en France, en Tchéquie et en Roumanie
1. Belgique
Présentation générale
La crise économique internationale a durement frappé le marché belge à partir du deuxième semestre de 2008. Les rendements les plus élevés ont augmenté d’environ 6,30% au milieu de 2008 à 7,75% à la fin de 2009; les loyers ont été relativement stables et les hausses de rendement ont donc été la conséquence directe de baisses de valeur d’environ 20% depuis le milieu de 2008.
L´absorption enregistrée en 2009 avoisine 850.000 m², ce qui, à la lumière de la crise économique actuelle, constitue une performance de taille. Le marché de l’investissement a tourné au ralenti, mais il s´est relativement bien maintenu par rapport à d’autres secteurs comme le marché des bureaux.
Croissance
Tous les rendements ont connu une croissance nette au premier semestre de 2009: de 6,3% au milieu de 2008 et de 6,75% au début de 2009, ils sont passés à 7,75% au milieu de 2009 pour les sites de premier choix. Au second semestre de 2009, ces rendements les plus performants se sont stabilisés autour de 7,75%. Sur les sites secondaires, tels que Liège et le Limbourg, ces rendements ont évolué de 6,75 à 7% au milieu de 2008 à 8,25% à la fin de 2009. Par rapport au début de l’année 2009, les loyers sont restés presque partout inchangés.
Les rendements immobiliers résultent du rapport entre le montant du bail annuel réalisé sur le marché d’une part et la valeur des biens immobiliers faisant l’objet de transactions récentes et comparables d’autre part. En cas de bail annuel inchangé, une augmentation du rendement est purement et simplement la conséquence d’une baisse de la valeur immobilière.
Demande
En Belgique, la demande – et notamment celle destinée aux activités logistiques – dépend fortement de la demande de marchandises dans les pays avoisinants. Cette demande a diminué et l’effet de cette baisse s’est fait nettement sentir depuis le second semestre de 2008. De plus, l’ensemble du marché – et le marché PME en particulier – a souffert de la pénurie de crédit.
En dépit de ces conditions de crise, l’absorption publiée en 2009 avoisine 850.000 m², chiffre comparable à celui des années précédentes. Voici quelques-unes des transactions enregistrées:
- Dow Corning a acheté 17 ha de terrain à Feluy (Hainaut) en vue de la réalisation d’un centre de distribution de 35.000 m²;
- Le groupe Van Moer a étendu de 32.000 m² son complexe dans le port d’Anvers;
- Vandenborre a loué 28.000 m² sur l’ancien site de Michelin à Sint-Pieters-Leeuw (Brabant flamand);
- Terumo Europe a loué de WDP 17.290 m² dans le Parc Hermes de Genk (Limbourg);
- Ansell Healthcare a loué 10.800 m² de Essers à Genk (Limbourg);
- Scania Parts a acheté 9 ha de terrain en vue de l’extension de son CDE, à Opglabbeek (Limbourg).
La Belgique est traditionnellement un pays clé en Europe en ce qui concerne la logistique. En dehors du fameux triangle Bruxelles-Anvers-Gand, qui enregistre toujours la plus grande partie de l’absorption, d’autres régions bien situées telles que Liège, le Limbourg et le Hainaut réalisent aussi un très bon score.
Offre
L’offre du couloir Bruxelles-Anvers est et reste en revanche limitée. Cela permet à des sites secondaires, disposant encore d’une offre suffisante, comme le Limbourg, le Hainaut et Liège, de s’imposer pour accueillir d’importants centres de distribution. Les conditions actuelles du marché économique global ne donnent pas lieu à des développements spéculatifs, ce qui tient notamment au fait que les loyers relativement bas ne couvrent pas suffisamment les coûts de développement et de réalisation. Selon les prévisions, l’offre devrait rester relativement stable, voire baisser, au cours des années à venir.
Marché des capitaux
En 2009, il a été enregistré un montant total de transactions immobilières industrielles d’environ 146 millions EUR, équivalant à environ 12% de la totalité du marché de l’investissement immobilier professionnel. En 2009, l’ensemble de ce marché est descendu approximativement à un tiers du niveau de 2008, car il a été réalisé peu d’investissements en immeubles de bureaux. Sur le marché semi-industriel, il a tout de même été enregistré quelques transactions importantes:
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