Rapport Annuel 2009
WDP
- Informations générales concernant la société
- Base de présentation
- Règles d’évaluation
- 1. Principes de consolidation
- 2. Regroupements d’entreprises et fonds de commerce
- 3. Devises étrangères
- 4. Immeubles de placement
- 5. Autres immobilisations corporelles
- 6. Contrats de bail
- 7. Moins-values particulières
- 8. Instruments financiers
- 9. Immobilisations détenues pour la vente
- 10. Provisions
- 11. Récompenses du personnel
- 12. Produits
- 13. Frais
- 14. Impôts sur le résultat
- Valorisations comptables significatives
- Information sectorielle
- Commentaires sur les postes du bilan et le compte de résultat
- I Critères de la méthode de consolidation appliquée
- II Données concernant la filiale et les joint-ventures
- III Etat des immobilisations incorporelles
- IV Immeubles de placement – Tableau des mutations
- V Immeubles de placement – Subdivision bâtiments existants, développement de projets et réserve foncière
- VI Etat des autres immobilisations corporelles
- VII Immobilisations financières et autres engagements financiers à court et à long terme
- VIII Créances leasing financier
- IX Actifs destinés à la vente
- X Créances commerciales et débiteurs douteux
- XI Créances fiscales et autres actifs circulants
- XII Capital
- XIII Tableau explicatif du résultat consolidé reporté
- XIV Provisions
- XV Etat des dettes
- XVI Autres engagements à court terme
- XVII Aperçu des revenues locatifs futurs
- XVIII Effectif moyen du personnel
- XIX Résultat sur la vente d’immeubles de placement
- XX Variations de la juste valeur des immeubles de placement
- XXI Résultat financier
- XXII Impôts
- XXIII Transactions entre enterprises liées
- XXIV Droits et obligations non repris dans le bilan
- Aperçu des revenus locatifs
- Rapport du commissaire sur les comptes annuels
Comptes annuels
consolidés de l’exercice 2009
Annexes
VALORISATIONS COMPTABLES SIGNIFICATIVES ET PRINCIPALES SOURCES D’INCERTITUDE EN MATIERE D’ESTIMATION
Hypothèses adoptées pour la détermination de la juste valeur des panneaux solaires
WDP a réalisé un important investissement dans l’énergie solaire. Après la comptabilisation initiale, les panneaux solaires (PV) installés sur les toits sont évalués selon le modèle de revalorisation de la norme IAS 16 et comptabilisés à l’actif sous la rubrique « Autres immobilisations corporelles ». Cette revalorisation est directement comptabilisée en fonds propres sur une ligne spécifique.
Une recherche effectuée sur Internet n’a pas permis de trouver de meilleure pratique en matière de méthode d’évaluation de cette catégorie d’actifs. WDP procède à cet égard de la façon suivante:
La juste valeur des installations PV est calculée à l’aide du modèle d’actualisation des produits et des charges futurs.
Les principales hypothèses à la base du modèle d’actualisation des flux de trésorerie utilisé pour la valorisation des panneaux solaires sont les suivantes:
| 1. | L’an dernier, le calcul était basé sur une « durée d’ensoleillement » implicite de 960 heures. Sur la base des données recueillies depuis mai 2008 sur la production réelle du site de Grimbergen et à la différence du produit calculé sur la base des 850 heures indiquées par les fournisseurs, nous pouvons établir qu’il a été réalisé un produit additionnel de 22%. Ce calcul est confirmé par la production du site de Willebroek, qui est en service depuis novembre 2008 et où il a été réalisé une production additionnelle de 17%. C’est pourquoi, nous partons d’un produit additionnel moyen de 20% supérieur à la norme du fournisseur et que nous nous basons pour cette évaluation de la fin de 2009 sur 1.020 heures. |
| 2. | Les certificats verts (CV) à raison de 450 EUR par MWh sont attribués pendant 20 ans. |
| 3. | Le prix de l’énergie en termes réels augmente de 1,5% par an. Cette hausse est appliquée sur la base Endex. Le point de départ adopté est le prix Endex moyen (BE-power) CAL t + 1, 2, 3. Ainsi, la valorisation a été faite à la fin de 2009 sur la base des CAL 10, 11 et 12 publiés au 31 décembre 2009. |
| 4. | L’exigence retenue en matière de rendement est le taux d’intérêt à 30 ans (OLO - 30 ans) majoré de 125 points de base (au 31décembre 2009, il s’élevait à 4,38%). |
| 5. | L’installation PV connaît une baisse de rendement de 0,6% par an et est mise hors service au bout de 30 ans. À cet égard, il n’est pas tenu compte de la valeur résiduelle éventuelle, ni du coût de démantèlement de l’installation. |
| 6. | Il est tenu compte d’un certain nombre de frais de moindre importance et d’un coût d’entretien de 10 ans. Il n’est pas tenu compte d’une charge locative théorique des toits. |
| 7. | Il n’est pas appliqué de dépréciation de 2,5% pour obtenir la juste valeur, afin de tenir compte des droits d’enregistrement qu’un futur acquéreur devra éventuellement payer sur le bâtiment doté des panneaux solaires, si ceux-ci doivent être considérés comme des immeubles par destination. |
| 8. | Chaque année, cet exercice est répété pour les sites en production et les hypothèses mentionnées ci-dessus sont éventuellement ajustées. La plus-value réalisée lors du lancement d’un nouveau site pour la capacité électrique présente est affectée aux fonds propres et comptabilisée comme une plus-value de revalorisation sur une ligne distincte. Les moins-values sont également comptabilisées dans cette section, sauf si elles sont réalisées ou si la juste valeur tombe en deçà du coût initial. Dans ces derniers cas, elles sont comptabilisées au compte de résultat. |
Valorisation de l’immeuble du Lefebvredok basée sur l’hypothèse d’une prolongation de la durée de concession
L’immeuble situé le long du quai « Lefebvredok » à Anvers est construit sur un terrain concédé par le Port d’Anvers. Pour la détermination de la juste valeur, il a été supposé que la durée de la concession serait prolongée comme cela est généralement le cas.
WDP estime plus particulièrement avoir obtenu une prolongation de la concession de 20 ans dans le cadre de la valorisation à la juste valeur (3,6 millions EUR au 31 décembre 2009).
WDP a déjà obtenu au 1er janvier 2008 une prolongation officielle de 5 ans, période au terme de laquelle le site devrait être cédé à Wijngaardnatie, sans mention de la valeur de vente.
WDP a accepté cette proposition du Port d’Anvers sous réserve d’une quelconque reconnaissance préjudiciable et sous réserve de tous ses droits, afin, s’il n’intervient pas d’accord avec Wijngaardnatie concernant la cession du site dans un délai de 5 ans, de pouvoir contester cette décision en saisissant le Conseil d’Etat.
Analyse de sensibilité
En cas d’ajustement hypothétique négatif du rendement (yield ou taux de capitalisation) de 1% par les experts immobiliers lors de la valorisation du portefeuille, la juste valeur du bien immobilier diminuerait de 92,3 millions EUR ou de 11%. Le taux d’endettement de WDP augmenterait alors de 6,19% pour atteindre 61,44%.
En cas d’ajustement hypothétique positif du rendement (yield ou taux de capitalisation) de 1% par les experts immobiliers lors de la valorisation du portefeuille, la juste valeur du bien immobilier augmenterait de 119,2 millions EUR ou de 15%. Le taux d’endettement de WDP diminuerait alors de 6,36% pour atteindre 48,89%.